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Économie et emploi

Commercial

Prémière publication : 08/08/2012 | Mis à jour : 25/10/2013

Accessibilité des commerces : laissez entrer les chiens guides d’aveugles !
Dans le souci de respecter l’accessibilité des commerces aux personnes handicapées, une réponse ministérielle rappelle que les chiens guides d’aveugles doivent avoir accès à tout lieu ouvert au public, aux transports, sans muselière et sans facturation supplémentaire. En effet, face à des difficultés d’accès qui perdurent, la ministre chargée des personnes handicapées et de la lutte contre l’exclusion a été interrogée sur ses intentions et sa position en l’espèce. Elle rappelle, tout d’abord, que les dispositions de la loi n°2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, donnent libre accès à ces dernières accompagnées de leur chien à tout lieu ouvert au public. Dans le but de renforcer cette accessibilité encore parfois écartée, la ministre a engagé une concertation avec les associations représentatives de personnes aveugles autour de différents points : labellisation des centres d’élevage, création d’un certificat pour les détenteurs de chiens guides, développement des métiers d’instructeurs… Elle souhaite un aboutissement lors du prochain comité interministériel sur le handicap.
Réponse ministérielle du 1er août 2013, question n° 07131 du 26 juin 2013, JO Sénat du 1er août 2013.

Bail Commercial
Bail commercial : un règlement de copropriété peut-il interdire l’activité de restaurant ?
Un règlement de copropriété interdisait les activités entraînant par leur nature du bruit, des trépidations, des odeurs pouvant nuire au standing de l’immeuble ou apporter une gêne quelconque à ses habitants. Le règlement précisait en outre qu’était visée une liste non limitative d’activités allant du restaurant à la salle de spectacle. Un syndicat de copropriété avait pu obtenir en justice la résiliation d’un bail commercial au motif qu’il autorisait les activités de salon de thé et petite restauration, en contradiction avec les interdictions figurant au règlement de copropriété. La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel qui avait condamné à la fermeture le restaurant au motif que cette juridiction n’avait pas recherché si les activités permises par le bail étaient précisément interdites par le règlement de copropriété et si elles étaient effectivement génératrices de nuisances.
Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 2 juillet 2013, pourvoi n° 12-19096

Bail commercial : un règlement de copropriété peut-il interdire l’activité de restaurant ?
Un règlement de copropriété interdisait les activités entraînant par leur nature du bruit, des trépidations, des odeurs pouvant nuire au standing de l’immeuble ou apporter une gêne quelconque à ses habitants. Le règlement précisait en outre qu’était visée une liste non limitative d’activités allant du restaurant à la salle de spectacle. Un syndicat de copropriété avait pu obtenir en justice la résiliation d’un bail commercial au motif qu’il autorisait les activités de salon de thé et petite restauration, en contradiction avec les interdictions figurant au règlement de copropriété. La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel qui avait condamné à la fermeture le restaurant au motif que cette juridiction n’avait pas recherché si les activités permises par le bail étaient précisément interdites par le règlement de copropriété et si elles étaient effectivement génératrices de nuisances.

Bail commercial : les indices du 1er trimestre 2013
Les indices du premier trimestre 2013 du coût de la construction et des loyers commerciaux ont été adoptés par l’INSEE le 5 juillet 2013. L’indice du coût de la construction s’établit à 1 646 (soit une hausse de 1,79 % par rapport au 1er trimestre 2012). L’indice des loyers commerciaux s’établit à 108,53 (soit une hausse de 1,42 % par rapport au 1er trimestre 2012). Rappelons que ces indices permettent notamment de calculer la révision des loyers des baux commerciaux.
Aller plus loin : indice des loyers commerciaux (http://www.insee.fr/fr/themes/info-...) Information de l’INSEE du 5 juillet 2013

Condition de remboursement du preneur des travaux incombant au bailleur
Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d’accord, si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui. En l’espèce, le locataire commerçant demandait au bailleur le remboursement de travaux visant à consolider la structure de l’immeuble commencés en 2004, alors qu’il n’avait avisé le propriétaire qu’en 2005. Le bailleur n’avait, par conséquent, pas été « associé au constat des désordres, à l’identification de leurs causes et au choix ainsi qu’à la mise en oeuvre des travaux nécessaires ». La Cour rejette la demande du preneur. Par cette décision de rejet, la Cour de cassation réaffirme que, sauf urgence, le preneur qui souffre d’un déficit d’entretien de la part de son cocontractant ne saurait se substituer à lui – et lui demander remboursement – sans l’avoir, au préalable, mis en demeure de respecter son obligation et, le cas échéant, sans avoir porté l’affaire en justice. Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 23 mai 2013, pourvoi n° 11-29011

Expiration du bail précaire : quelles conséquences pour les cautions ?
Le cautionnement donné pour un bail de courte durée et son renouvellement ne s’étend pas au bail commercial né de plein droit en cas de maintien dans les lieux. En l’espèce, quatre personnes se sont portées cautions solidaires et conjointes lors de la signature d’un bail précaire de 24 mois. Les locaux n’ayant pas été libérés à l’expiration de ce dernier, un bail commercial s’opère automatiquement. Lors du congé délivré par le locataire dans le cadre d’une résiliation triennale, le propriétaire l’assigne ainsi que les cautions, en paiement d’un arriéré de loyers. La Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel concernant le non-engagement des cautions. Elle précise que l’acte de cautionnement visait le bail précaire, ses cessions éventuelles ainsi que son renouvellement ou les conventions d’occupation qui lui succèderaient. La Cour d’appel a ainsi pu déduire l’absence de volonté claire et non équivoque des cautions d’étendre leurs engagements à un bail de neuf ans car :

- l’acte de cautionnement ne mentionnait pas expressément s’étendre au bail commercial susceptible de suivre le bail initial ;

- les cautions, non professionnelles du droit, n’étaient pas nécessairement informées du fait qu’un bail commercial se substitue de plein droit à un bail dérogatoire lorsqu’il y a maintien dans les lieux sans opposition du bailleur.
Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 23 mai 2013, pourvoi n° 11-17071

Les violences subies par le bailleur ne justifient pas la résiliation du bail
En l’espèce, un locataire a été condamné pénalement pour des faits de violence contre le gérant de la société bailleresse. Le gérant saisit le tribunal, notamment sur le fondement de ces violences, pour demander la résiliation du bail commercial. En effet, le bailleur soutient que le simple fait que le locataire porte atteinte à son intégrité physique constitue un manquement à son obligation de jouissance paisible et suffit à justifier la résiliation du bail à ses torts. La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par le bailleur et valide les constatations de la Cour d’appel. Les juges considèrent en effet que les faits de violence invoqués n’étaient nullement liés à l’exécution du contrat de bail. Par conséquent, ces faits ne peuvent être qualifiés de manquement du locataire à ses obligations à l’égard du bailleur.
Cour de cassation, chambre civile, arrêt du 23 avril 2013, pourvoi n° 12-15602

Le calcul de l’indemnité d’éviction en tenant compte des seules activités autorisées
En l’espèce, le litige portait sur un bail commercial avec une activité de commerce « d’articles de Paris, maroquinerie, bimbeloterie et solde de tous ces articles ». Le preneur réalisait en plus une activité de « bazar ». En refusant de renouveler le bail, le bailleur proposait une indemnité d’éviction. Le preneur l’assigna en paiement de cette indemnité. En appel, le preneur argua que pour calculer l’indemnité d’éviction, il faut prendre en considération la valeur marchande du fonds de commerce en se référant au chiffre d’affaires réalisé par toutes les activités exploitées, notamment de l’activité de « bazar » qui est selon lui assimilable à l’activité de «  bimbeloterie ».La Cour d’appel considère néanmoins que ces activités sont différentes et que par conséquent l’exploitation de l’activité de « bazar » n’est pas autorisée. Ainsi, il n’y a pas lieu de la prendre en considération pour calculer l’indemnité d’éviction. Après avoir rappelé que les juges du fond sont souverains pour apprécier l’étendue et la nature des activités autorisées par le bail, la Cour de cassation réaffirme que le calcul de l’indemnité d’éviction doit se faire en considération des seules activités autorisées par le contrat.
Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 9 avril 2013, pourvoi n° 12-13622

Bail commercial : l’exigence de la rédaction minutieuse des clauses répartissant les charges de travaux et réparations
Sur le fondement d’une clause du bail commercial, qui mettait à la charge du locataire les réparations de l’article 606 du Code civil, le bailleur réclamait le paiement de travaux de ravalement, réparation de toiture et remplacement de chaudière collective de l’immeuble au prorata de la surface occupée. Le locataire refusant de payer, le bailleur l’assigne en justice. La Cour d’appel condamne le locataire au paiement de ces travaux en considérant que le bail, met à la charge du preneur non seulement les réparations concernant le local loué, mais encore toutes autres, y compris les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil.
La haute juridiction casse l’arrêt en énonçant que la validité d’une telle clause tient en ce qu’elle doit expressément stipuler les travaux mis à la charge du locataire. Une formulation générale est donc à bannir pour les clauses de répartition de charges liées aux travaux et réparations dans un bail commercial.
Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 6 mars 2013, pourvoi n° 11-27331

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